حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

0 0
  • تاریخ : ۱۳۹۹/۴/۸
  • بازدید : 537
  • چاپ این صفحه
امتیاز 0.00 تعداد رای 0

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

بسیار مشاهده شده است افراد مفهوم  حق سرقفلی و کسب و پیشه را نمی دانند. در این مقاله برآنیم به تعریف این دو مفهوم و تفاوت آنها بپردازیم. 

 

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست !

اولین نکته ایی که باید در نظر داشت این است که این حقوق متعلق به اماکن تجاری است و برای اماکن مسکونی مصداق ندارد.

حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر ملک تجاری است که  بعد از انعقاد قرارداد اجاره، ایجاد می شود و جنبه حمایت از حقوق مستاجر دارد. حال این سوال مطرح می شود که چرا قانونگذار نگاه حمایت از مستاجر را دارد! برای روشنی مطلب مثالی می زنیم. تصور کنید فردی مغازه ایی در منطقه ایی که از لحاظ تجاری راکد و ناشناخته است، اجاره می کند و طی مدت اجاره، تمام تلاش خود را برای ارایه خدمات خود و جذب مشتری می نماید و در حرفه خود کاملا شناخته و باعث افزایش ارزش اقتصادی ملک تجاری می شود. در فرض درخواست تخلیه ملک از سمت موجر، تکلیف حقوق مکتسبه مستاجر که همان شهرت و اعتبار حرفه است، چه می شود! در این فرض مالک  عین مغازه، به راحتی از ثمره تلاش مستاجر سوء استفاده می کند. بنابراین قانونگذار با هدف جلوگیری از چنین سوء استفاده ایی، حقی را به نام حق سرقفلی پیش بینی کرد که به واسطه این حق، مانع تضعیع حقوق مستاجر گردد. این حق قابل انتقال است و ارزش اقتصادی دارد. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در سال 1376 دچار تغییراتی شد. این مفهوم حقوقی در سال 1356 به نام حق کسب و پیشه شناخته شده است.

 با تصویب قانون 1376 ، حق کسب و پیشه به حق سرقفلی تغییر پیدا کرد و اصلاحاتی ایجاد شد. حق سرقفلی عموما مبلغی است که در حین قرارداد اجاره و با هدف انتقال منافع ملک تجاری توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته می شود و با دریافت آن، مالک حق تقدم را به مستاجر می دهد یا انتقال آن را در قراراداد اجاره، شرط می کند این درحالیست که حق کسب و پیشه از پیش وجود ندارد و با تداوم اشتغال و به مرور به وجود می آید.

 با توضیحات فوق، باید گفت این دو مفهوم ماهیت مشابهی دارند اما تشریفات آنها بنا به قانون حاکم ضمن انعقاد قرارداد،  متفاوت است و بدیهی است توجه به حاکمیت قانون در تاریخ انعقاد قرارداد، ضروری است.

 

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

همانطور که بیان شد حق کسب و پیشه در قانون 1356، ذکر شده است و این حق برای مستاجر متصور است و بعد از قرارداد اجاره، ایجاد می شود . منطبق بر قانون 1356، موجر بدون دلیل قانونی، حقِ عدم تمدید قرارداد را ندارد  ولو اینکه در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد و صرفا زمانیکه :

  • قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشد.
  • نیاز شخصی برای راه اندازی شغل خود داشته باشد.

در موارد مذکور، موجر برای عدم تمدید قرارداد، می بایستی مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد و به نوعی هزینه سرمایه گذاری مستاجر پرداخت گردد.

با اصلاح قانون در سال 1376، امکان تمدید خودکار قرارداد منتفی شده و حق کسب و پیشه، پیش فرض قرارداد اجاره محسوب نمی شود. حق سرقفلی در قانون 1376، معرفی شد وضعیت این حق می بایستی در قرارداد ذکر شود و ادعای هریک از طرفین در صورت عدم درج در قرارداد مسموع نمی باشد.

 

عوامل موثر در ارزشمندی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

منطبق بر ماده 11 قانون روابط مالک و مستاجر، عناصری در ازرشمندی حق کسب و پیشه دخیل است و توسط دادگاه کارشناسی می شود که مختصرا عبارتند از :

  • موقعیت و مرغوبیت مکانی محل
  • شرایطی که در عقد اجاره برای طرفین در نظر گرفته شده است
  • طول مدت اجاره . بدیهی است هرچه این میزان طولانی تر باشد به همان تناسب حس شهرت مستاجر و ارزش آن بیشتر است
  • هزینه هایی که مستاجر در عین مستاجره با هدف راه اندازی تجارت، متحمل شده است
  • نوع کسب و پیشه

 

حق سرقفلی، با توافق طرفین ارزشگذاری می شود و معیار ارزشگذاری آن، محل و مکان تجاری و تجهیزات مورد اجاره است. نکته آخر اینکه واگذاری یا انتقال حق کسب و پیشه منوط با تنظیم سند رسمی انجام می شود درحالیکه واگذاری سرقفلی نیازمن تنظیم سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت امانپذیر است. بنابراین توجه به تاریخ انعقاد قرارداد می تواند در انتقال آن حقوق، راهگشا باشد.

 

 

نگارنده : مریم مهردوست

منبع
امتیاز دهید :
به اشتراک بگذارید :

نظر دهید

گزارش