املاک موروثی
فهرست مطالب
املاک موروثی، املاکی است که صاحب آن فوت شده و مطابق با قانون، ملک مذکور به وراث شخص فوت شده انتقال داده شده است. چنانچه بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال باقی مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع خواهند داشت. مالکیت مشاع، در واقع نوعی مالکیت اشتراکی است که در آن مالکان به عنوان شرکای ملک مشاع میباشند و هیچکدام به طور انفرادی، سهم مجزایی از اموال نخواهند داشت و شرکا، مالک تمام اموال بوده و دارای حقوق مالکانه نسبت به ملک میباشند اما اعمال آنها منوط به رعایت حقوق سایر شرکا میباشد.
املاک ورثهای چیست؟
منظور از املاک موروثی، املاکی است که صاحب آن فوت شده و مطابق با قانون، ملک مذکور به وراث شخص فوت شده انتقال داده شده است. چنانچه بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال باقی مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع خواهند داشت. مالکیت مشاع، در واقع نوعی مالکیت اشتراکی است که در آن مالکان به عنوان شرکای ملک مشاع میباشند و هیچکدام به طور انفرادی، سهم مجزایی از اموال نخواهند داشت و شرکا، مالک تمام اموال بوده و دارای حقوق مالکانه نسبت به ملک میباشند اما اعمال آنها منوط به رعایت حقوق سایر شرکا میباشد.
مدارک مورد نیاز جهت معامله ملک ورثهای چیست؟
بدیهی است که برای معامله هر ملکی باید مدارک لازم برای انتقال سند را آماده داشته باشید. برای معامله املاک موروثی نیز گواهی انحصار وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث و مدارک مورد نیاز دیگر برای انتقال وراثت الزامی میباشد. لازم به ذکر است گواهی انحصار وراثت، معین می نماید چه تعداد وراث وجود داشته و سهم هرکدام به چه صورتی است.
مراحل و نحوه خرید و فروش ملک ورثهای به چه صورتی است؟
مراحل خرید و فروش ملک ورثهای عبارتند از: احراز مالکیت، بررسی گواهی انحصار وراثت، بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی، بررسی احتمال وجود وراث دیگر، بررسی وصیت نامه متوفی، بررسی مسئله وراث صغیر، امضای وراث و نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی. احراز مالکیت به معنای مطابقت اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات هویتی مالک که در سند ملک درج شده، میباشد. بدین صورت باید نام فروشنده، همان نامی باشد که در سند ملک، به عنوان مالک قید شده است. در خصوص ملک ورثهای نیز، قاعده مزبور کاربرد خواهد داشت (میتوانیم شناسنامه متوفی را با سند ملک مطابقت دهیم). یکی دیگر از راههای احراز مالکیت، بررسی گواهی انحصار وراثت است و گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر میگردد. گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که معین مینماید چه اشخاصی جزو وراث میباشند و سهم هر کدام چه مقدار میباشد. کاربرد دیگر گواهی انحصار وراثت آن است، چنانچه فرد دیگری به عنوان وارث وجود داشته باشد که در جمع معامله کنندگان حضور ندارد، شما متوجه موضوع میشوید. بدین صورت، بررسی گواهی انحصار وراثت در معامله ملک موروثی بسیار مهم است. ارائه مفاصا حساب برای بررسی بدهی مالیاتی در معامله ملک موروثی الزامی است. اما چنانچه تصور میکنید تنها کاربرد آن بررسی بدهی مالیاتی است در اشتباه هستید، زیرا یکی دیگر از راههای احراز مالکیت، بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی است. البته توصیه نمیشود تحت هر شرایطی مفاصاحساب را برای احراز هویت مطالبه کنید، اما امکان دارد گاهی اوقات برای اطمینان بیشتر از سلامت معامله، عمل مربوطه الزامی باشد. دقت نمایید تنها به مستندات اطمینان و اکتفا کنید. زمانی که مدارک هویتی متوفی را بررسی میکنید حتما صفحات انتهای شناسنامه را بررسی نموده و اطمینان پیدا کنید شخص دیگری جزوه وراث نباشد. بدین ترتیب، هنگام مشاهده برگه انحصار وراثت، توجه داشته باشید غیر از فروشندگانی که به منظور اجرای قرارداد حاضر شدهاند، اشخاص دیگری جزو وراث نباشند. توصیه میگردد پیش از موعد جلسه فروش، از وراث تقاضا نمایید حتما پیگیر وصیّتنامه متوفی باشند. طبق ماده ۸۲۶ قانون مدنی، وصیّت متوفی از منظر قانونی نافذ است و در صورت وجود وصیّتنامه، باید پیش از معامله ملک موروثی، حتما در خصوص وصیت نامه، تعیین تکلیف شود. توجه داشته باشید، متوفی میتواند حداکثر تا یک سوم از مال خود را طبق وصیتنامه، میان وراث تقسیم کند و وصیت متوفی برای مازاد از یک سوم اموالش ، فاقد وجاهت قانونی است (وراث میتوانند وصیت مازاد بر یک سوم اموال را نپذیرند). از منظر قانونی صغیر، فردی است که به سن بلوغ شرعی نرسیده است (سن بلوغ شرعی برای پسرها 15 سال کامل قمری و برای دختران، 9 سال کامل قمری میباشد). چنانچه میان وراث فرد صغیری وجود داشته باشد، نمیتواند شخصا مبایعهنامه را امضاء کرده و سهم خود را بفروشد (قیم قانونی او باید از سوی صغیر، مبایعهنامه را امضاء کند).در نتیجه، در صورت حضور شخص صغیر، شما باید مدارک قانونی (قیمنامه که نمایانگر آن است قیم فرد صغیر چه شخصی است)و مجوز دادگاه سرپرستی که معین کند دادستان اجازه فروش ملک را صادر نموده را مطالبه کنید.
در صورت عدم حضور وراث هنگام معامله ملک موروثی تکلیف چیست؟
همانطور که بیان شد، ملک موروثی در واقع یک ملک مشاعی است و هنگام فروش ملک، حضور تمام وراث و امضای آن ها ضروری خواهد بود. اما نکته قابل ذکر آن است که چنانچه یک یا چند نفر از وراث، مبایعه نامه را امضاء نکنند وکیل آن ها میتواند قرارداد را امضاء کند.(وکالت باید بلاعزل باشد).
نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی به چه صورتی است؟
در معاملات ملک موروثی، گام آخر، پرداخت ثمن معامله میباشد. عموما اغلب افراد، تمام مبلغ را به حساب یکی از وراث واریز مینمایند، عمل مذکور از منظر قانونی صحیح است اما میتواند مشکلاتی نیز برای شما به دنبال داشته باشد. به منظور تنظیم قرارداد صحیح، چنانچه وراث توافق نمایند که تمام ثمن معامله به حساب یکی از وراث واریز شود، باید توافق حاصل شده در قرارداد، به طور دقیق درج گردد. درادامه، شماره حساب یا شماره کارتی که ثمن معامله باید به آن واریز شود را حتما در قرارداد قید نمایید. در صورتی که وراث توافق نکنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث واریز شود، الزامی است توافق مربوطه، درمبایعه نامه قید شده و شماره حساب یا شماره کارت هریک از وراث در قرارداد نوشته شود. علاوه بر آن سهم هریک از وراث مشخص شود و در قرارداد ذکر شود مبلغ مورد نظر به شماره حساب شخص واریز خواهد شد.