دعاوی املاک

  • تاریخ : ۱۳۹۷/۶/۶
  • بازدید : 1725
  • چاپ این صفحه
امتیاز 5.00 تعداد رای 1

دعاوی املاک

در ایران امروز، ملک یکی از گرانبهاترین و دارایی ها و از ارزشمندترین سرمایه های مادی یک فرد است. بنابراین می توان ادعا کرد از رایج ترین دعاوی، ملک و دغدغه های افراد در مورد تعیین تکلیف در معاملات املاک است.

مدت زمان لازم برای مطالعه این مطلب: 5 دقیقه 

خواندن مطالب زیر به تکمیل اطلاعات شما کمک می کند :

اختلافات قرارداد اجاره 

نکات مهم حقوقی در قرارداد اجاره

آشنایی با قانون تملک آپارتمان ها

اساسنامه ساختمان چیست و چگونه تنظیم می شود؟

دعاوی حقوقی مرتبط با املاک یا دعاوی مرتبط با اموال غیر منقول، دعاوی هستند که هدف مستقیم و یا غیر مستقیم آنها یک مال غیر منقول است، طرح این گونه دعاوی به دلیل حساسیت بالا ظرافت های خاص خود را می طلبد.

 

تعریف مال غیر منقول :

اموالی که به صورت مستقیم یا غیر مستقیم امکان جابه جایی و انتقال آنها از محلی به محل دیگر وجود ندارد را اموال غیر منقول می نامند.

انواع اموال غیر منقول :

1. اموالی که به واسطه ی طبیعی بودن امکان جا به جایی و انتقال ندارند مانند زمین و معدن

2. اموالی که در داخل ساختمان به کار رفته اند مانند لوله کشی یا طرح و مجسمه بکار رفته در ساختمان

3. در زمین های کشاورزی، محصولات چیده نشده و همین طور حیواناتی که برای امور مزرعه بکار گرفته می شوند جزو اموال غیر منقول به حساب می آیند.

4. حقوقی که به اموال غیر منقول مرتبط می شوند، خود غیر منقول محسوب می شوند. مانند خق سکونت در منزل یا رفت و آمد در ساختمان. 

تفاوت دعاوی اموال غیر منقول یا دعاوی مرتبط با املاک  با دعاوی اموال منقول در چیست ؟  

تفاوت دعاوی اموال غیر منقول ( اموال غیر قابل جا به جایی ) یا دعاوی مرتبط با املاک  با دعاوی اموال منقول در انتخاب محل دادگاه صالح است .

 

منظور از دادگاه صالح چیست ؟

در امور حقوقی که اختلاف در امر مالی و غیر مالی رخ داده و موضوع آن کیفری نیست، طرفین باید به دادگاهی مراجعه کنند که قانون آن را صالح دانسته باشد. این دادگاه باید صلاحیت نسبی و ذاتی رسیدگی و بررسی دعوی را داشته باشد. مگر در مواردی که مراجع دیگر مشابه برای رسیدگی به امور حاضر باشند.

محل دادگاه صالح در دعوای مرتبط با اموال منقول محل اقامت خوانده ( کسی که علیه او شکایت شده ) و یا محل اقامت خوانده و اجرای عقد بنا به انتخاب خواهان ( مدعی یا شاکی پرونده ) است اما محل اقامت دعاوی مرتبط با املاک یا دعاوی اموال غیر منقول محل وقوع ملک است . آگاهی به این نکته بسیار مهم است چراکه از رد شدن دعوا به دلیل عدم صلاحیت محلی دادگاه جلوگیری می شود . 

 

دعاوی مرتبط با املاک به چند دسته عمده تقسیم می شوند :

1. دعاوی رفع تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی به چه معناست؟

تصرف عدوانی به معنی به زور گرفتن یک زمین از مالک آن یا شخص ست که بر اساس قرارداد، نسبت به آن حق دارد. 

دعاوی رفع تصرف عدوانی چه زمانی مطرح می شود ؟

به زبان ساده، اگر فردی ملکی را که سابقا در تصرف دیگری بوده را به شکل غیرقانونی تصاحب کند و یا ملک متعلق به دیگری را به صورت قانونی در اختیار بگیرد اما با درخواست فرد، اقدام به رفع تصرف نکند، دعاوی رفع تصرف عدوانی مطرح می شود.

در چه شرایطی می توانیم دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح کنیم ؟

وجود سابقه تصرف فرد مدعی  

اثبات ید یا مزاحمت فرد غیر

عدوانی بودن تصرف غیر 

انواع دعاوی رفع تصرف عدوانی چیست؟

دعوای رفع تصرف عدوانی ( حمایت از حق تصرف مادی مدعی )

دعوای ممانعت ( زمانی که شخصی به طور کامل مانع از استفاده دیگری از زمین یا ملک خود شود، می توان علیه او اقامه ی دعوای ممانعت کرد )

دعوای رفع مزاحمت ( زمانی که اعمال شخصی به طور جزئی مانع از استفاده دیگری از زمین یا ملک خود شود، می توان علیه او اقامه ی دعوای رفع مزاحمت کرد )

این دعاوی از ویژگی هایی برخوردارند که آنها را از سایر دعاوی مربوط به املاک متمایز می سازد :

اگرچه موضوع این دعاوی املاک است ، هزینه طرح این دعاوی ، همانند دعاوی غیر مالی است.

رسیدگی به این دعاوی در وقت فوق العاده صورت می گیرد که این امر باعث سرعت رسیدگی و تسهیل احقاق حق خواهان می شود.

امکان اجرای رای مربوط به این دعاوی قبل از قطعی شدن حکم وجود دارد .

2. دعوای تخلیه ید ( ملک ) و دعوای خلع ید :

دعوای تخلیه ید ( ملک ) : این دعوا در صورتی مطرح می شود که شروع تصرف با وجود یک قرارداد بوده ولی ادامه آن غاصبانه باشد. به زبان ساده تر، فردی ملک منقول یا غیر منقول خود را طی یک قرارداد به شخصی می سپارد اما پس از مدتی، به دلایل مختلف مانند اتمام قرارداد خواهان مال خود است.  

دعوای خلع ید (ملک) : این دعوا در صورتی مطرح می شود که شروع تصرف غاصبانه باشد. چرا که در دعاوی رفع تصرف صرف وجود سابقه تصرف و نه مالکیت زمینه صدور حکم خواهد بود. یعنی اموال غیر منقول فردی، بدون مجوز و قرارداد تصرف شده و فرد متصرف از تحویل خوددداری کند. در دعوای خلع ید، ابتدا باید مالکیت فرد خواهان با دلیل و مستند اثبات شود .

3. دعوای درخواست اجرت المثل ملک :

این دعوا اصولا به عنوان خواسته جانبی در کنار دعاوی خلع و تخلیه ید و یا دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح می شود. درخواست پرداخت غرامت زمانی است که فرد ملک را به شکل غاصبانه و بدون رضایت صاحب آن در اختیار داشته است. در اینصورت پس از اثبات حق خواهان ، اجرت المثل ملک توسط کارشناسان رسمی ویا فرد خبره تعیین می شود و فرد غاصب موظف می شود که در کنار خلع یا تخلیه یا رفع تصرف غاصبانه خود مبلغ اجرت المثل ملک را نیز به خواهان پرداخت کند .

4.  دعوای خسارت به ملک  :

دعوای خسارت به ملک، یکی از دعاوی محل بحث میان حقوقدانان است.

 تعدادی از حقوقدانان عقیده دارند که خسارت به ملک مطابق با قاعده کلی طرح دعاوی از جمله دعاوی منقول است و در نتیجه دادگاه صالح برای رسیدگی به آن ، محل اقامت خوانده (کسی که علیه او شکایت شده ) است . در حالیکه تعدادی از حقوقدانان عقیده دارند که با توجه به موضوع خسارت که ملک است این دعاوی از جمله دعاوی غیر منقول بوده و دادگاه، محل وقوع ملک صالح برای رسیدگی به آن است .

5. دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه :

در عرف کنونی ایران ، سرقفلی و حق کسب و پیشه به عنوان مترادف شناخته می شوند و اغلب به جای یکدیگر به کار برده می شوند ولی در واقعیت، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم کاملا متمایز از یکدیگر هستند و نباید به جای بکار برده شوند.

حق سرقفلی حقی است که به عنوان مکملی در اجاره نامه ملک تجاری استفاده می شود. این حق غیرمنقول و وابسته به املاک است.  

 

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در چیست ؟

حق سرقفلی، حقی است که به عنوان مکملی در اجاره نامه ملک تجاری استفاده می شود. این حق غیرمنقول و وابسته به املاک است. حق سرقفلی در واقع مبلغی است که مستاجر به موجر می پردازد و پس از پایان مدت اجاره آن را دریافت می کند. اما حق کسب و پیشه به رونق محل تجاری و زحمت مستاجر برای شهرت آن و جذب مشتری مربوط می شود. فرض کنید شخصی محل را اجاره کرده و پس از مدتی آن را به یک رستوران معروف تبدیل می کند. در صورت تخلیه، قانون گذار حقی را برای زحمات مستاجر در نظر گرفته که توسط کارشناس مشخص می شود و باید موجر به مستاجر پرداخت کند.

بسیاری از فقها گرفتن حق کسب و پیشه را حرام می دانند . مجمع تشخیص مصلحت در سال 1376 رسمااخذ آن را غیر قانونی اعلام کرده است.

در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه بیشتر بدانیم

 

از جمله دعاوی دیگری که در رابطه با املاک مطرح خواهد شد :

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به پرداخت اجرت المسمی

دعوای پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی 

 

الف) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

 اگر شما ملکی خریده اید و علی رغم پرداخت بهای آن، مالک از تحویل آن و یا انتقال سند مالکیت به نام شما خودداری می کند راه شما برای اثبات مالکیت خود طرح این دعوی است

گرچه موضوع این دعوا به شکل غیر مستقیم مال غیر منقول ( غیرقابل جابجایی) است ، ولی باتوجه به این مطلب که طرح ادعای الزام به سند رسمی وجود یک قرارداد بیع ملک ( قراردادی که در آن مالی در مقابل پرداخت عوض یا بها به شخصی فروخته می شود) است، باید گفت که این دعوا ، یک دعوای منقول محسوب شده که محل طرح آن، مطابق با قواعد عام صلاحیت دادگاهها تعیین می شود.

ب) دعوای الزام به تحویل ملک :

الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می شود که ملکی بر اساس یک قرارداد خریداری شده اما مالک از تحویل آن ممانعت می کند. این دعوا اغلب پس از انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت مطرح می شود. برای مثال زمانی که از انجام معامله تا تنظیم سند، ملک افزایش قیمت پیدا می کند و مالک علاقه به فسخ قرارداد یا دریافت پول بیشتر دارد. گرچه موضوع آن ملک و مال غیر منقول است ، اما از آنجا که مستند به یک قرارداد مطرح می شود ، تابع قواعد عام صلاحیت دادگاهها است .

ج) دعوای الزام به پرداخت اجرت المسمی :

اجرت المسمی به چه معناست ؟

اجرت المسمی به مبلغ توافق شده در اجاره نامه، بابت اجاره هر ملک یا شی گفته می شود. دعوای الزام به پرداخت اجرت المسمی ملک زمانی مطرح می شود که مستاجر در پرداخت آن تاخیر داشته باشد. در این حالت نیز به دلیل وجود یک قرارداد ، دعوا تابع قواعد عام صلاحیت دادگاهها می باشد.

د)  دعوای الزام به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی :

اجرت المثل به چه معناست ؟

اجرت المثل در مواردی پیش می آید که تصرف مستاجر پس از موعد اجاره نامه و بدون اجازه موجر ادامه پیدا کند. بنابراین باید مبلغی متفاوت با اجرت المسمی پرداخت شود که بابت تصرف ملک در خارج از قالب قرارداد است.

گرچه مبنای محاسبه این نوع از اجرت المثل ، اجرت المسمی یا حق اجاره مورد توافق است ، ولی باتوجه به مستند نبودن قرارداد در این دعوا این نوع دعوی نیز همانند سایر دعاوی املاک در محل وقوع ملک مطرح می شود.

با توجه به گستردگی انواع دعاوی مربوط به املاک ، هم چنین فراوانی قواعد مربوط به صلاحیت هرکدام از این دعاوی ، اخذ مشاوره تخصصی در رابطه با طرح هریک از این دعاوی ، اولین قدم در راه احقاق حق است. ارجاع پرونده مربوط به هریک از دعاوی بالا به یک وکیل خبره و متخصص که دارای دانش به روز است ، به شما کمک می کند که با صرف هزینه معقول و در کم ترین زمان به خواسته قانونی خود برسید . موسسه حقوقی اندیشه در کنار شماست .

راه های ارتباطی  با ما 

 

نگارنده : مریم مهردوست 

امتیاز دهید :
به اشتراک بگذارید :

نظر دهید

گزارش