نکات حقوقی اجاره مسکونی و تجاری

اجاره قراردادی است که به واسطه آن مالک یا موجر، ملک خود اعم از مسکونی یا تجاری را برای مدتی معین و در ازای اجاره بها به مستاجر واگذار می کند . در مفهوم حقوقی اجاره عقدی معوض است و منافع عین مستاجره به رایگان تملیک نمی شود. برای تنظیم این قرارداد توجه به اهلیت موجر و مستاجر و مالکیت موجر ضروری است. موجر باید با سند رسمی  مالک عین مستاجر ( مورد معامله ) باشد، بنابراین کسی به غیر مالک و وکیل قانونی آن نمی تواند ملک را اجاره دهد. از دیگر شروط اساسی قرارداد اجاره مشخص بودن مدت اجاره است. منطبق بر قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره باید در حضور شهادت مکتوب دو شاهد صورت پذیرد، پس ضروری است که قرارداد به صورت مکتوب تنظیم شود.

انتقال پذیری عین مستاجره چگونه انجام می‌شود؟

در حالت کلی مستاجر به عنوان مالک منافع، می تواند عین مستاجره را اجاره دهد مگر اینکه صراحتا در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد. منطبق بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انتقال پذیری منافع ملک تجاری توسط مستاجر، مشروط به رضایت مکتوب موجر می داند.

آیا اجاره مال مشاع قانونی است؟

اجاره مال مشاع جایز و تسلیم آن مشروط به تنفیذ شریک است و اگر بدون اجازه معامله شود، شریک می تواند خلع ید مستاجر را از دادگاه بخواهد. از سویی دیگر، اگر مستاجر از مشاع بودن ملک موجر بی اطلاع باشد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

در صورتیکه مورد اجاره آسیب ببیند ( تلف مورد اجاره ) قانون چیست ؟

تلف مورد اجاره در خلال مدت قرارداد موجب منفسخ  شدن قرارداد اجاره می‌شود. اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف شده منفسخ شده و درصورت تلف بخشی از مورد اجاره حق فسخ اجاره به مستاجر داده می شود. لازم به یادآوری است مفهوم حقوقی منفسخ با فسخ متفاوت است. منفسخ در خصوص به وجود آمدن حوادث قهری و طبیعی و خارج از اراده طرفین قرارداد است.

خاتمه قرارداد اجاره چگونه است ؟

– عقد اجاره پس از انقضای مدت به پایان می رسد.

– چنانچه پس از اتمام قرارداد، مستاجر عین مستاجره را، بدون اجازه قبلی مالک در تصرف خود قرار دهد، موجر مستحق اجرت المثل (معادل اجاره بهای توافقی در قرارداد) است هرچند مستاجر منفعتی از عین مستاجره نبرده باشد.

– اگر مستاجر عین مستاجره را با اجازه قبلی موجر در تصرف خود قرار داده باشد، پرداخت اجرت المثل زمانی الزامی است که از عین مستاجره منفعت برده باشد. در فرضی که موجر در پایان قرارداد اجاره تخلیه عین مستاجره را نخواهد و در تصرف مستاجر باشد، مستاجر ماذون به حساب می آید و از نگاه حقوقی ید او ضمانی نیست . قانون مدنی سکوت موجر پس از اتمام قرارداد  را دلیل رضایت آن بر ادامه انتفاع مستاجر می داند.

نگارنده : مریم مهردوست