طرح دعوای ابطال سند رسمی در رویه قضایی ایران

دعاوی ملک ، دعاوی ثبتی ،ابطال سند رسمی

آیا طرح دعوای ابطال سند رسمی امکان پذیراست ؟

در خصوص طرح دعاوی به طرفیت دارندگان اسناد رسمی ذکر چند نکته حائز اهمیت است :

۱ . درقانون سند رسمی به واسطه تنظیم آن دردفاتر اسناد رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و به اصالت آن به سادگی نمی توان خدشه ای وارد نمود.

۲ . مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را به عنوان مالک می شناسد که ملک در دفاتر ثبتی به نام وی ثبت شده باشد.

در رابطه با نص ماده فوق پرسشی که مطرح می شود این است که آیا دولت در این ماده در مفهوم خاص خود به کار رفته است و تنها شامل قوه مجریه می شود؟ و دیگر اینکه آیا ماده فوق تنها در خصوص رابطه میان افراد و دولت است و شامل افراد حقوق خصوصی وسایر شهروندان نخواهد شد؟

در جواب به پرسش های فوق باید گفت که گرچه نص ماده فوق به دولت اشاره دارد اما با توجه به لزوم حفظ نظم در روابط میان شهروندان وسایر قوای حاضر در حاکمیت واژه دولت عام بوده وسایر نهادهای حاکمیتی را نیز در بر می گیرد.

و اما درپاسخ به پرسش دوم باید گفت که طرح این سوال از آن جهت حائز اهمیت است که پاسخ به آن می تواند منتهی به اثبات ویا نفی مالکیت افراد بر اموال منقول باشد. در صورتی که واژه دولت را به معنای حاکمیتی آن تعبیر کنیم باید گفت که افرادی که به واسطه تصرف مالک ملک شناخته می شوند ویا افرادی که به واسطه مبایعه نامه ملکی را خریداری می کنند مالک خواهندبود ودر صورتی که واژه دولت را با مفهومی عام تر از حاکمیت بررسی کنیم باید گفت که هم درروابط میان اشخاص عادی و هم در رابطه میان اشخاص و نهادهای حاکمیتی تنها فردی به عنوان مالک شناخته می شودکه ملک در دفاتر ثبت به نام وی باشد و نه داشتن مبایعه نامه ونه حتی تصرف نمی تواندمبنای طرح ادعای مالکیت افراد باشد و درنهایت طرح ابطال یک سند رسمی به هیچ عنوان نباید پذیرفته شود.

این پاسخ با توجه به قانون ثبت که برای متصرفان املاک امکان ثبت ملک به نام خود را فراهم کرده است نمی تواند درست باشد و از طرف دیگر پذیرش این نظریه به این معناست که کلیه عقود عادی در خصوص اموال غیرمنقول را غیرقابل استناد تلقی کنیم ، این امر به راحتی باب سواستفاده را برای افراد سودجو باز کرده و درنهایت در تعارض با نظم عمومی قرار می گیرد. در نتیجه باید گفت که درصورتی که افراد به واسطه عقد بیع و امضای مبایعه نامه مالک مالی می شوند از کلیه آثار یک عقد صحیح بهره مند می شوند اما در رابطه میان افراد و حاکمیت شخصی مالک ملک شناخته می شود که ملک در دفاتر اسناد رسمی به نام وی ثبت شده باشد.

رویکرد قضات در ایران در خصوص دعاوی ابطال سند رسمی مالکیت چیست ؟

رویه قضایی ایران در خصوص دعاوی مربوط به تقاضای ابطال مالکیت سند رسمی متنوع است و به نظر می رسد که در این موارد قضات در خصوص هرپرونده با توجه به ادله ابرازی از طرفین به تصمیم می رسند،ناگفته نماند که درخصوص ابطال سند رسمی ماده ۱۵۰۹ قانون مدنی نیز باید مورد توجه خاص قرار بگیرد، مطابق متن این ماده دعوای ابطال سند رسمی با ارائه شهادت دونفر شاهد شرعی قابل پذیرش است و گرچه تعدادی از حقوقدانان عقیده دارند که این ماده نسخ نشده است تعداد دیگری معتقد اند با توجه به شرعی بودن ادله شهادت این ماده در حال حاضر منسوخ بوده و در صورت شهادت شرعی دو نفر تقاضای ابطال سند رسمی مالکیت باید پذیرفته شود.

جایگاه افرادی که با امضای مبایعه نامه اقدام به خرید اموال غیرمنقول می کنند چیست ؟

همانگونه که در بخش اول این پست نیز اشاره شد ، درصورتی که تنها فردی را که ملک در دفاتر ثبت اسناد به نام وی است را به عنوان مالک بشناسیم عملا بیع مال غیرمنقول به شیوه مرسوم را از اعتبار ساقط کرده و باب سواستفاده برای بسیاری از افراد را فراهم می آوریم از طرف دیگر با بررسی مفهوم مخالف رای وحدت رویه شماره ۱۶۵۳ مورخ ۱۳۴۰/۰۵/۱۰ به این نتیجه می رسیم که قانونگذار بربیعی که به طور صحیح واقع شده باشد آثار قانونی از جمله انتقال مالکیت به خریدار را مترتب کرده است. در نتیجه نه تنها خریدار در پیشگاه قانون مالک شناخته می شود بلکه قانونگذار برای فروشنده تکلیف تنظیم سند رسمی را نیز به رسمیت شناخته است.

سخن آخر:

گرچه اسناد رسمی از اعتبار ويژه ای برخوردارند اما با توجه به رویه قضایی و عرف انتقال اموال غیرمنقول و رای وحدت رویه شماره ۱۶۵۳ باید به این نتیجه رسید که قانون در خصوص خریدار با حسن نیت که به تمامی وظایف یک خریدار از جمله تهیه و پرداخت ثمن در موعد مقرر اقدام کرده است توجه ويژه ای را نشان داده و در این رابطه در صورتی که سند رسمی مالکیت به تضییع حقوق افراد منتهی شود رویه قضایی نیز دعوای ابطال آن را می پذیرد.

نگارنده: میترا پورمند