مفهوم سرقفلی
در خصوص دعاوی سرقفلی ابتدا باید مفهوم حق سرقفلی را از دیدگاه حقوقی و عرفی بررسی کرد.
در دیدگاه عموم مردم حق سرقفلی عموما با حق کسب و پیشه یکی دانسته می شود و گاهی اوقات افراد به اشتباه حق سرقفلی را خلاف شرع و طرح دعاوی مربوط به آن را محکوم به شکست می دانند.
حق سرقفلی یکی از اختیارات مالکانه است که برای ایجاد تعادل میان مبلغ اجاره که در قرارداد ذکر شده است و قیمت روز آن درنظر گرفته شده است. به این شکل که مستاجر مبلغی را جهت تعدیل بهای اجاره مال تجاری به موجر پرداخت می کند.
در رابطه با حق سرقفلی چند دعوی ممکن است مطرح شود
- در صورتی که ملک تجاری نباشد و مالک اقدام به دریافت سرقفلی کرده باشد. مستند به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 سرقفلی مبلغی است که در ازای اجاره دادن ملک تجاری به مالک تعلق می گیرد. با توجه به نص صریح این قانون دریافت سرقفلی در ازای اجاره دادن ملک غیرتجاری خلاف قانون است. و مستاجر در صورت پرداخت این مبلغ می تواند آن را پس بگیرد. در این صورت مستاجر می تواند دعوای استرداد مبلغی را که تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده است طرح کند.
- دعوای استرداد حق سرقفلی ، در صورتی که مستاجر هنگام اجاره گرفتن ملک مبلغی را تحت عنوان حق سرقفلی پرداخته باشد و در انتهای مدت اجاره سر قفلی ملک چندین برابر شده باشد مستاجر می تواند مبلغ سرقفلی را تعدیل و سرقفلی را مسترد کند.
- در صورت تقاضای تخلیه ملک از جانب موجر به یکی از دلایل زیر
الف) تغییر شغل
ب) انتقال به غیر
پ ) تعدی یا تفریط مستاجر
ج ) احداث بنا
د ) نیازهای شخصی
تقاضای تخلیه مورد اجاره
در صورتی که قرارداد اجاره مطابق با قانون 1356 تنظیم شده باشد و در تقاضای تخلیه مورد اجاره در غیر موارد ذکر شده در صورتی که قرارداد اجاره مطابق قوانین سالهای آتی تنظیم شده باشد، در هرکدام از موارد فوق موجر مستحق الزام مستاجر به تخلیه ملک است و در مقابل مستاجر می تواند دعوای استرداد مبلغ سرقفلی را مطرح کند.
در عین باید توجه داشت که در بسیاری از قراردادهای اجاره امروزی، این جمله درج می شود که مستاجر حقی بر سرقفلی ندارد و اگر مبلغی جدای مبلغ مال الاجاره به موجر پرداخت کند این مبلغ تحت عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت شده است.
با توجه به این مطالب به نظر می رسد طرح دعوای سرقفلی به طور فزاینده مشکل تر شده و تخلیه اماکن تجاری تا حد زیادی شبیه به تخلیه اماکن مسکونی شده است.