مجله حقوقی اندیشه

زمان لازم برای مطالعه این مطلب : 5 دقیقه

قرارداد های ساخت و ساز عمرانی – انبوه سازی

با رشد روز افزون جمعیت، رشد فضای خدمات شهری  و ساخت مجتمع های مسکونی در مقایسه با گذشته، رو به افزونی است و برای توسعه خدمات شهری و فضاهای مسکونی، کارفرمای دولتی با خصوصی، مبادرت به انعقاد قرارداد پیمانکاری می کنند. در این قراردادها، شرایط فسخ پیش بینی شده است که آن شرایط، با توجه به خصوصی یا عمومی بودن کارفرما، متغیر است.

شرایط فسخ قرارداد های پیمانکاری

در این نوع قرارداد، مشابه دیگر توافقات، هریک از طرفین با تراضی، تعهداتی را بر عهده می گیرند. لازم به یادآوری است که چارچوب تعهدات با توجه به قوانین و مقررات حاکم بر موضوع قرارداد، تعیین می‎شود. در صورت عدم ایفاء تعهدات قراردادی، راههای اعمال شرایطِ فسخ در قراردادهای دولتی و خصوصی متفاوت است. به تفاوت این دو نوع قرارداد در ادامه توجه نمایید:

قراردادهای دولتی :  زمانیکه کارفرما دولتی باشد با تکیه بر “نظم عمومی” می تواند هر زمان بخواهد با اراده خود قرارداد را فسخ کند. در همین راستا و در سال 1387، سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، سندی به نام “شرایط عمومی پیمان” به دستگاههای اجرایی، مهندسان مشاور و پیمانکاران ابلاغ کرده است. در ماده 46 و 47 این سند، موارد فسخ و اقدامات فسخ به تفصیل بیان و در ماده 48 اینگونه اظهار شده که چنانچه کارفرما بدون اینکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد، از ادامه همکاری منصرف شود با رعایت مهلتِ اعلامی پانزده روزه، مجاز به انصراف است. با این اوصاف نه تنها ارگان های دولتی مرجع تشخیص مصلحت و نظم عمومی هستند بلکه حق فسخ یکطرفه را نیز دارند. هرچند تصویب موارد فسخ، نیازمند رای مثبت هیات سه نفره از بالاترین مقام های اجرایی است. از سویی دیگر در شرایطی خاص، امتیازاتی به پیمانکار، اعطا می‎شود. منطبق بر ماده 20 آن سند، در مواردی که تولید یا واردات کالا در انحصار دولت باشد و واردات میسر نشود، پیمانکار مجاز به ورود انحصاری آن کالا است. این مساله به خودی خود برای پیمانکاران، امتیازی بسیار ارزشمند است که باعث ترغیب آنان در انعقاد قرارداد با دولت می شود.

قرارداد های خصوصی :  با رشد روز افزون جمعیت، ساخت مجتمع های مسکونی در مقایسه با گذشته، رو به افزونی است و با توجه به کمبود زمین های وسیع و مناسب این نوع پروژه ها، پیمانکارن خصوصی به مالکین بناهای قدیمی که به “گلنگی” شهرت دارند، پیشنهاد تجمیع زمین و ساخت مشارکتی را می دهند. در اغلب موارد به دلیل سودآور بودن این نوع ساخت و ساز، طرفین شروع به همکاری می کنند اما در بسیاری از مواقع مشاهده شده است که در نیمه راه، سازنده در تامین هزینه های اجرایی به مشکل می خورد که در این حالت یا از کیفیت کار می کاهد یا ناچار به فسخ قرارداد می شود. از بارزترین شرایط فسخ، عدم ایفاء تعهدات طرفین است که عموما اینگونه اجرایی می شود. توصیه می شود در صورت عدم ایفاء تعهد، طرف مقابل، حکمِ الزام به ایفاء تعهد را از دادگاه دریافت کرده و در صورت استنکاف، می تواند خود، تعهد را اجرا و هزینه آن را  وصول نماید. مضاف بر آن، در این نوع قرادادها، خسارت تاخیر تادیه برای تاخیر پیمانکار پیش بینی شده است. چنانچه قرارداد از سوی کارفرما، فسخ شود، پیمانکار تنها مستحق هزینه های انجام شده است مگر اینکه پیمانکار علاوه بر ساخت، در مالکیت بنا نیز مشارکت داشته باشد.

در هرحال توصیه می شود قبل از انعقاد هرگونه قراردادهای پیمانکاری دولتی و خصوصی، به منظور رفع هرگونه ابهام و ضرر به شرایط فسخ توجه بیشتری شود.

نگارنده : مریم مهردوست