مجله حقوقی اندیشه

توجه به نوع سند، موضوعی است که حتما در معامله باید به آن توجه شود. آیا تمام اسناد ملکی یکی هستند؟ فرق سند عادی و رسمی در چیست؟ در این مطلب برای آشنایی با انواع سند ملکی به توضیح انواع اسناد تک برگ، رهنی، مشاع، قولنامه ای، وقفی، ورثه ای، تفکیکی و مفروز ملک پرداختیم.

سند تک برگ

براساس قانون ثبت، سندی از سوی دولت دارای اعتبار است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.

– اسناد تک برگ، اسنادی هستند که یک برگ دارند.

– سند مذکور، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی می شوند و به تأیید رسیده‌اند. طراحی  سند تک برگ ملکی، به صورتی  است که می توان آنچه در آن درج شده را به راحتی خواند و در ضمن اصالتش را تأیید نمود.

– سند تک برگ، رسمی بوده و همه جا معتبر است. دولت، دارنده آن را مالک ملک می داند.

– وجود هولوگرام برروی سند تک برگ ، مزیتی است که به راحتی قابل جعل نیست.

– فرآیند انتقال سند تک برگ به نام خریدار و درخواست تعویض سند توسط وی، در یک زمان و مکان صورت می پذیرد. از اتلاف وقت و هزینه زیاد جلوگیری می شود و دارای نظم بیشتری است.

سند رهنی

سند ملکی رهنی، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و یک سند رسمی است. سند رهنی، در ارتباط با املاکی است که از وام و تسهیلات بانکی آن ها استفاده می شود. سند ملکی رهنی، در واقع توسط بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می شود. شخص وام‌گیرنده، در مقابل مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقه‌ی بانک قرار می دهد.

سند مشاع

مشاع در لغت به معنای شراکت است. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برای آن در نظر گرفته می شود، مشاع نام دارد. همین طور زمانی که سند را میان چندین شریک به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع خواهد بود.

 تصمیم گیری درخصوص ملک مشاع ، برعهده تمام مالکان است و بدون رضایت یکی از آن ها توافق صورت نمی پذیرد.

سند قولنامه ای

سند قولنامه، به معنای سند عادی است. قولنامه، سند مکتوبی است که با توافق طرفین معامله (خریدار ملک و فروشنده) توسط مشاور و مدیر املاک تنظیم می شود. قولنامه، باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد شود و به امضاء برسد تا از منظر قانونی، محکمه‌پسند باشد.

فرض کنید دو شخص  تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد نمایند. در واقع با رضایت خود، متعهد می شوند قرار خود را در زمان تعیین شده، انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد! در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد امکان پذیر نیست. با وجود آن، طرفین قرارداد توافق می نمایند که با یکدیگر معامله کنند. به عنوان مثال، خریدار برای انعقاد قرارداد، مبلغ کافی برای خرید خانه ندارد، اما می‌تواند مبلغ مد نظر را تا مهلت معینی  فراهم نماید. در موارد مذکور، طرفین معامله ، قراردادی تنظیم خواهند کرد. به این نوع قرارداد، وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته می‌شود.

سند وقفی

در مقایسه انواع سند ملکی، ملک اوقافی، به ملکی گفته می شود که مالک زمین، آن را وقف نموده است . اداره اوقاف، زمین‌ها را به صورت اقساط 99ساله به اشخاص دیگر واگذار نموده است. شخصی که املاک اوقافی را خریداری میکند، باید سالیانه مبلغی به اداره اوقاف پرداخت کند. این مبلغ بسیار ناچیز است.

سند ملکی که عرصه آن وقف است، چنانچه فردی قصد داشته باشد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه(شخصی که اداره و تولیت امور املاک وقفی را به عهده می گیرد) اجاره کند. بدین صورت ، در صورت ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی، می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم تحت عنوان عوارض از سازنده دریافت می‌کنند.

سند ورثه ای

براساس قانون، در صورت فوت مالک، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. به ملک مذکور، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و ورثه‌ اقدام به دریافت سند ننموده اند، سند ورثه‌ای نام دارد. وراث می توانند  با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.

سند تفکیکی

سند تفکیکی ملک، برخلاف سند شش دانگ، برای املاکی با چند قسمت،که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می شود . قسمتهای تقسیم شده ملک، هرکدام دارای یک سند هستند. اسنادی که از تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند، اسناد تفکیکی نامیده می شوند . هرکدام از سندهای مذکور از منظر حقوقی، کاملاً اصالت دارند، قابل استناد هستند. این اسناد تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می شوند، کاربرد خواهند داشت.

سند مفروز ملک

اصطلاح مفروز در برابر مشاع، زمانی کابرد خواهد داشت که از نظر مقررات ثبتی، قصد جدا نمودن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء ،از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد . در صورتیکه قصد داشته باشیم سهم هر یک از مالکین در یک ملک مشاع را جدا کنیم تا هر یک به طور مستقل از ملک خود بهره‌برداری نمایند، باید ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان، میان آنها افراز شود.

آیا اعتبار اسناد قولنامه‌ای با اسناد رسمی و تک برگ برابری می کند؟  

خیر، اسناد قولنامه‌ای اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی و تک برگ دارند.

گردآورنده : نگین ارزانی