حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی یک حق نامشهود و غیرفیزیکی است که بر ارزش یک مکان تجاری میافزاید. ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا تکنولوژی اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است. در ادامه به بررسی مفهوم سرقفلی به زبان ساده میپردازیم.
زمان لازم برای مطالعه این مطلب : 4 دقیقه
پیش از پرداختن قانون به حق موجر و مستاجر در املاک تجاری، در عرف جامعه ایرانی قانونی ننوشته وجود داشته است. به این ترتیب که در قرارداد اجاره اماکن تجاری، معمولا در ابتدا مستاجر مبلغی را پرداخت کرده و سپس بهای کمی برای اجاره معین تعیین میگشت. به علاوه پس از پایان قرارداد، اجاره تمدید شده و درواقع اولویت با همان مستاجر بوده است.
تا سال 1356 که مفهومی تحت عنوان ” حق کسب و پیشه ” به قانون اضافه شد. مطابق حق کسب و پیشه، که تفاوتهای اساسی با سرقفلی داشت، وقتی فردی ملک تجاری را اجاره کرده و براساس خدمات وی و اعتبارکسب شده بر تعداد مشتریان او اضافه میشود، به طوریکه مشتری موقت به دائم تبدیل شوند، اعتبار فرد نیز به ارزش ملک افزوده میشود.
در این صورت اگر مالک، قرارداد را تمدید نکرده و ملک را بدون هیچ قید و شرطی پس بگیرد، بیعدالتی در حق مستاجر رخ خواهدداد. مفهوم حق کسب و پیشه، از این حق مستاجر در برابر موجر حمایت کرده و بنابراین مطابق این قانون، با تمام شدن مدت اجاره، اصولا موجر حق تخلیه ملک را ندارد. اجرای این قانون تا سال 1376 ادامه داشت. اما با بررسی بیشتر مشکلاتی در این قانون، مشخص شد.
دلایل تغییر قانون حق کسب و پیشه به حق سرقفلی چیست؟
– عدم تطابق حق کسب، پیشه یا تجارت با عرف و مبانی حقوقی در ایران که این قانون از سوی شورای نگهبان غیر شرعی اعلام شد.
– سرقفلی با پرداخت وجه آن به موجر برای مستاجر ایجاد میشود در حالیکه حق کسب، پیشه یا تجارت در اثر فعالیت های مستاجر در ملک تجاری برای وی بوجود می آید.
– سرقفلی، مبلغ مشخصی است که در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت شده و در نحوه تعیین میزان اجاره بها موثر است اما مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت مشخص نبوده و در مواقع لازم به پرداخت، میزان آن توسط کارشناس تعیین می شود.
– ضمانت از سرقفلی و توقیف آن صحیح است اما در مورد حق کسب، پیشه یا تجارت چنین چیزی ناممکن است.
– سرقفلی، قابل انتقال توسط مستاجر است، در حالی که مستاجر اجازه ی انتقال حق کسب، پیشه یا تجارت را به دیگری ندارد.
– انتقال حق کسب، پیشه یا تجارت تنها با سند رسمی امکان پذیر بوده است اما در مورد سرقفلی اینگونه نیست.
بنابراین، حق کسب و پیشه به سرقفلی تغییر یافت :
حق سرقفلی عموما مبلغی است که در حین قرارداد اجاره و با هدف انتقال منافع ملک تجاری، توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته شده و با دریافت آن، مالک حق تقدم را به مستاجر می‌دهد یا انتقال آن را در قراراداد اجاره، شرط میکند. این درحالیست که حق کسب و پیشه از پیش وجود ندارد و با تداوم اشتغال و به مرور به وجود میآید.
ویژگی های حق سرقفلی چیست؟
– حق سرقفلی از آنجا که یک حق مالی است، تمام ویژگیهای حقوق مالی بر آن حاکم است .
– سرقفلی یک مال غیر منقول محسوب می شود.
– سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان است.
– مبلغ سرقفلی در توافق مستاجر با موجر تعیین شده و بنابراین یک مبلغ مشخص است.
– نقل و انتقال سرقفلی ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است .
– سرقفلی، قابل توقیف بوده و می توان از آن ضمانت کرد.
– اصولا سرقفلی توسط مستاجر، قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.
در چه مواردی موجر یا مالک موظف به پرداخت حق سرقفلی است؟
در این موارد موجر بعد از مراجعه به دادگاه و دریافت حکم تخلیه موظف به پرداخت حق سرقفلی است. موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر عبارتند از :
– تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
– تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب
– تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن
– در مواردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده، موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد.
– در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد و بدون داشتن اجازه دادگاه یا موافقت موجر، منافع را به دیگری منتقل کند، در این صورت مستار یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد .
در چه صورت حق سرقفلی ساقط می شود؟
انتقال سرقفلی به غیر :
اگر در قرارداد رسمی حق انتقال به غیر، از صاحب سرقفلی گرفته شده و یا سند عادی بین طرفین عقد شده باشد، واگر صاحب سرقفلی اقدام به انتقال سرقفلی به شخصی دیگر کند، در صورتیکه در قرارداد رسمی حق انتقال به غیر، از صاحب سرقفلی گرفته شده و یا سند عادی بین طرفین وجود داشتهباشد، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
تغییر شغل :
تغییر شغل از مواردی است که به واسطه آن مالک می تواند حق سرقفلی را ساقط کند. مالک سرقفلی فقط می تواند شغلی که در قرارداد نوشته شده را در محل انجام دهد و اگر بدون رضایت از مالک شغل خود را تغییر دهد کل حق و حقوق قانونی او از بین خواهد رفت و مالک می تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
تعدی و تفریط :
در قانون، تعدی به معنای تجاوز و اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری (مالک) و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات در حفظ و نگهداری مال دیگری (ذکر شده در قرارداد) است. اگر صاحب سرقفلی تعدی و یا تفریط داشته باشد، ( مثلا به بنا آسیب وارد کند یا آن را تغییر دهد) تمام حقوق قانونی وی از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت هیچ هزینه ای ملک خود را تخلیه کند. توجه کنید کارهای عادی مثل نصب تابلو، استفاده از میخ و … در تعریف تعدی و تفریط نیست.
عدم پرداخت اجاره بها :
در صورت عدم پرداخت اجاره، مالک می تواند با مراجعه به مراجع قضایی اظهارنامه برای مستاجر ارسال کند. پس از دو بار ارسال اظهار نامه، مالک قادر است حکم تخلیه ملک را به صورت قانونی دریافت کند.
آیا سرقفلی به ارث میرسد؟
سرقفلی مانند سایر اموال متوفی به وراث تعلق میگیرد. در مراحل انجام انحصار وراثت، ایتدا ارزش سرقفلی مشخص شده و بین وراث تقسیم میشود. در صورتیکه مستاجر بدون رضایت و اطلاع مالک، سرقفلی را به وراث منتقل کرده باشد، این انتقال از نظر قانونی انجام پذیر نخواهدبود، مگر اینکه این حق از طرف مالک به مستاجر داده شده باشد.