دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی به دعوایی گفته می شود که در آن فروشنده با میل خود و با بهانه های مختلف اقدام به تنظیم سند رسمی نکند. در این صورت خریدار می تواند الزام او به تنظیم سند رسمی را از محاکم درخواست کند.
سند چیست؟
سند نوشته مکتوبی است که در مقام دفاع یا اقامه دعوا ، قابلیت استناد در دادگاه را دارد. از لحاظ قانونی، سند دارای ارزش و اعتبار است. قانونگذار نیز شخصی را مالک مال می شناسد که سند رسمی مال به نام او در اداره ثبت ، به ثبت رسیده باشد. اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی، در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی هستند.
چه راهکارهایی برای اثبات مالکیت وجود دارد؟
درخصوص اثبات مالکیت، قانونگذار راهکارهایی را در اختیار شخص قرار داده است. مانند: سند، قولنامه، مبایعه نامه، شواهد، اماره ید (بدان معنا که شخص مالی را در اختیار دارد، مالک آن محسوب می شود مگرآنکه خلاف آن اثبات گردد)، تصرف و غیره. اصلی ترین دلیل اثبات مالکیت، سند است. به عنوان مثال، چنانچه دو شخص در خصوص مالکیت مال به اختلاف نظر برسند، از منظر قانونی، مال متعلق به شخصی است که بر اساس شواهد و مدارک، سند مال مذکور به نام او باشد. لذا در قانون، به اصل مذکور تاکید شده است که در زمان انجام معاملات و معاهدات، سندی دال بر مالکیت یکی از طرفین (خریدار) منعقد گردد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به چه معنایی است؟
الزام به تنظیم سند، درخصوص اموالی که سند رسمی دارند و در نزد اداره ثبت ،مالکیت آن ها پذیرفته شده است، مطرح می گردد. دعوای مذکور هنگامی مطرح می شود که:
- شخص بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی به صورت الزام آور، متعهد به انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد.
- از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد، خودداری کند.
- خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او ایجاد شده است توسط مراجع قانونی، متعهد را الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به چه صورتی است؟
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان باید دادخواستی را تنظیم نماید. خواهان، خریدار ملک و خوانده فردی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. خواهان براساس قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست مربوطه ( الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی) را تقدیم دادگاهی نماید که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. درخصوص اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است. البته با توجه به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است خریدار ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده نتواند ملک را به شخص دیگری انتقال دهد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد؟
دو حالت درخصوص دعوای مذکور وجود دارد. نخست آنکه خریدار و فروشنده در سند عادی، زمانی را برای حضور در دفترخانه، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین نموده باشند. در حالت دوم این زمان مشخص نشده است. در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و در صورت عدم حضور، مالک رسمی مال (فروشنده) دردفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید. بدین صورت روشن می شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته، امتناع کرده است.
در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده درخواست کند که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، در زمان معین در دفترخانه مشخص شده حاضر شود. بدین صورت چنانچه بدون علت موجهی، فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. باید در نظر داشت در فرض فوق، دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد. در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی، محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال، موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رایج باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید. مرحله دوم، (در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد)، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و خریدار، خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده دعوا خواهد بود. دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای دعوای الزام به تنظیم خواهد بود. همچنین توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.
دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انجام می دهد ؟
دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی، خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. بدین صورت دادگاه احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال و اهلیت فروش مال را داشته باشد. دادگاه بررسی می کند که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. دادگاه ارزیابی می کند که هزینه تنظیم سند رسمی به چه صورتی و بر عهده کدام یک از طرفین است. علاوه بر این دادگاه می تواند موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد، به عنوان مثال سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک، قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را با ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین امکان دارد دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید. پس درخصوص صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه نموده و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از تنظیم سند، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی درخواست می کند که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کرده و نماینده دادگاه به جای خوانده، سند مذکور را امضا خواهد کرد.