مجله حقوقی اندیشه

قرارداد پیش‌فروش ساختمان 

هر قراردادی که به موجب آن، مالک رسمی زمین(پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتداء یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود. تعهدات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، هزینه قرارداد و شرایط پرداخت، مشخصات ساختمان، زمان تحویل، شرایط فسخ قرارداد و حل اختلافات از جمله مفاد مهمی است که باید در قرارداد به طور کامل قید شوند. پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

واگذاری حقوق و تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان

زمانی که پیش‌خریدار قصد واگذاری حقوق خود را داشته باشد، الزامی است مجوز واگذاری را به طور کتبی از پیش فروشنده دریافت کند. پس از دریافت مجوز ، پیش خریدار می‌تواند حقوق و تعهدات خود را به فرد دیگر انتقال دهد. پیش خریدار دوم، طرف قرارداد واقع شده  و خریدار نخست، از تمامی تعهدات معاف می‌شود.

چه اشخاصی حق پیش فروش ساختمان را دارند؟

۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آن ها اختصاص می‌یابد.

۲ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

مفاد مندرج  در قرارداد پیش فروش 

۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

۳ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.

۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 

۶ ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

۸ ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینات و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

۹ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه  و سایر مراجع قانونی

۱۰ـ معرفی داوران

آیا قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؟

بله،تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد. قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات باید با رعایت ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت پذیرد. قرارداد پیش‌فروش، یک سند قانونی است که حقوق و تعهدات طرفین را معین می‌کند و برای اطمینان از اعتبار و اجرای قرارداد، الزامی است  که حقوق و تعهدات به طور رسمی و با رعایت قوانین، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند. زیرا ثبت قرارداد  رسمی،به طرفین کمک می‌کند تا در صورت وقوع هرگونه اختلاف حقوق خود را به طور قانونی پیگیری کنند. بدیهی است ،مشاوران املاک نیز باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند زیرا عمل آن ها تخلف محسوب می‌شود.

مجازات عدم تنظیم سند رسمی

مجازات اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش فروش نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. لازم به ذکر است مطابق ماده 23 قانون مذکور، جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن متوقف می گردد.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش

۱ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش، منوط به ارائه سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی ناشی از آنکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق‌فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

۳ـ بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون

۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

شرایط پرداخت جریمه تاخیر به پیش خریدار

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) قانون پیش فروش ساختمان، مکلف است جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر آنکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی مانند توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون مانند خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار. در صورت عدم اقدام به موقع در خصوص سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد. چنانچه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار معین شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی، همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید. همچنین در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد، موفق به تکمیل پروژه نگردد با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر آنکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است(کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد) پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، پیش  از انتقال رسمی  واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

مسئولیت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار

پیش‌فروشنده باید پیش از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ  مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها پیش از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند، در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون  ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. بدیهی است پیش فروشنده در قبال خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارت ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود و اگر عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

مسئولیت بانک 

مطابق ماده 10 قانون پیش‌فروش ساختمان، در مواردی که بانکها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید اعطاء می‌کنند، وجه تسهیلات از سوی پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و حقوق پیش خریدار نیز نسبت به آن واحد تضمین می‌شود.

نحوه پرداخت اقساط مبلغ قرارداد

در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای  قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا طی مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر چنانچه تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدرک مبنی بر ایفاء تعهدات خود، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی،تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.پیش فروشنده اگر حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه ، از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید ، دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی  می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام کند.

پیش‌فروشنده می‌تواند حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند؟

نکته قابل توجه آن است که پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن‌ها می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به شخص دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید به منظور واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید و در صورت عدم رضایت، مسئول پرداخت مبلغ یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت  باید کتبی و توسط دفتر اسناد رسمی گواهی شده باشد.

اختلافات ناشی از مفاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش، توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

سخن آخر

با توجه به مطلب فوق، عدم پرداخت اقساط از جانب خریدار، انتقال قرارداد پیش‌فروش ساختمان  توسط خریدار( تنها در صورت قید حق فسخ در قرارداد) به فروشنده حق فسخ را خواهد داد و اختلاف در متراژ ساختمان، عدم پیشرفت پروژه بر اساس زمانبندی توافق شده در قرارداد، عدم تحویل آپارتمان با کیفیت از سوی فروشنده، سبب حق فسخ برای خریدار خواهد شد. علاوه بر آن   فوت  یکی از طرفین و تخلف از تعهدات مربوطه دیگر نیز از جمله شروطی است که با توجه به آن ها هردو طرف قرارداد، می توانند حق فسخ قرارداد را برای خود قائل شوند. در واقع با آگاهی و مدنظرقراردادن موارد مذکور در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان ، با چالش های کمتری مواجه خواهید شد.