مجله حقوقی اندیشه

مدت زمان لازم برای مطالعه این مطلب : 5 دقیقه

اختلافات قرارداد اجاره در چه مواردی ایجاد می شود ؟

مسائل مربوط به اختلافات قرارداد اجاره در مواقعی ایجاد می شود که طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده باشند . از مسائل مهم حقوقی در قرارداد اجاره و  روابط  بین موجر (اجاره دهنده ) و مستاجر (اجاره کننده ) می توان به تخلیه عین مستاجره ( مورد اجاره )  و الزام مستاجر به پرداخت اجاره، اجرت المثل و تامین دلیل تخلیه اشاره کرد. در مطلب زیر به روش طرح دعوا و مستندات آن می پردازیم.

اجرت المثل به چه معناست ؟ اگر با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستاجر به سکونت خود ادامه دهد، باید اجرت المثل پرداخت کند. مگر در صورتیکه مالک با سکونت رایگان او موافق باشد.

تامین دلیل چیست ؟ تامین دلیل، به معنای جمع آوری و نگهداری از مدارک و دلایل قابل ارائه است و در زمانی بکار می رود که این مدارک در حال از بین رفتن است و امکان دارد با گذشت زمان اثبات آنها ممکن نباشد. برای مثال فرض کنید که شما بدلیل عدم پرداخت اجاره از مستاجر خانه خود شکایت کرده و یکی از دلایل خود را ادامه سکونت آن فرد در ملک خود اعلام کردید. مستاجر پیش از موعد بازدید حضوری مرجع قانونی، برای بی اثر کردن گفته شما اقدام به تخلیه خانه می کند. اگر شما در آن روز متوجه شوید، می توانید با درخواست تامین دلیل، خواستار بازدید از خانه در همان روز باشید.

تقاضای تخلیه عین مستاجره ( مورد اجاره )  

در درخواست صدور حکم تخلیه، خواهان (اجاره دهنده ) باید سند مالکیت و اجاره نامه ارائه و قید کند، علیرغم تذکر به خوانده ( شخص اجاره کننده ) ، مستاجر از تخلیه و تحویل عین مستاجره ( مورد اجاره ) خودداری کرده است. به عبارتی دیگر موجر با تقدیم دادخواست تخلیه، تصمیم خود بر قطع رابطه قراردادی  با مستاجر را اعلام می کند. لازم به یادآوری است چنانچه اجرای حکم موجبات عسر و حرج مستاجر را فراهم نماید، منطبق برماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر حق درخواست تاخیر را دارد.

حکم عسر و حرج مستاجر چیست؟

عسر و حرج در لغت به معنای سختی و دشواری است و در قراردادهای اجاره، زمانی بکار می رود که بدلیل کمبود مسکن مناسب مستاجر و در صورتیکه به موجر ضرر و زیانی وارد نشود، دادگاه مدت بیشتری برای تخلیه مستاجر در نظر می گیرد.

الزام مستاجر به پرداخت اجاره

بهتر است موجر از طریق ارسال اظهارنامه، مستاجر را به پرداخت اجاره مکلف کند و در صورت عدم پرداخت، می تواند با در دست داشتن اظهارنامه مذکور به همراه سند مالکیت و اجاره نامه، دادخواست الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه را تنظیم نماید. اگر سند اجاره رسمی باشد می تواند با مراجعه به دفترخانه ای که در آن سند تنظیم شده و ارسال اخطاریه از سمت همان دفترخانه، اجور معوقه را درخواست کند. اما اگر سند عادی باشد قبل از دادخواست الزام، باید اظهارنامه ارسال شود.

چه زمان درخواست اجرت المثل امکان پذیر است ؟

در صورتیکه که قرارداد اجاره منقضی شده و تمدید نشده باشد و علاوه بر این ، مستاجر بدون اجازه موجر در مکان مورد اجاره سکونت داشته باشد، موجر می تواند با در دست داشتن اجاره نامه، سند مالکیت و قرار ارجاع امر به کارشناسی، برای تنظیم دادخواست مطالبه اجرت المثل اقدام حقوقی کند.

تقاضای تامین دلیل تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره

این تقاضا در مواقعی که قرارداد اجاره منقضی یا فسخ شده و موجر از تحویل عین مستاجره امتناع کرده، مطرح می شود. در این مواقع مستاجر تقاضای معاینه محل و تایید تخلیه را دارد و برای چنین تقاضایی خواهان می بایستی با در دست داشتن اجاره نامه و معاینه محل اقدام حقوقی کند.

حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر

در مواقعی که موجر مدعی تعدی و تفریط مستاجر است می تواند با در دست داشتن سند مالکیت، تحقیق و معاینه محل، اجاره نامه، استعلام ثبتی، ارجاع به کارشناس و تامین دلیل دادخواست صدور حکم تخلیه را مطرح نماید. از مصادیق تعدی و تفریط می توان به احداث بنا و حفر چاه و حذف بخشی از عین مستاجره اشاره کرد . چراکه اینگونه عملیات موجبات کاهش ارزش عین مستاجره یا کاهش استقامت عین مستاجره را ایجاد می‎کنند  که صدور آن  بعد از اجرای قرار تامین دلیل امکانپذیر است.

تعدی و تفریط به چه معناست ؟

اقدام مستاجر به انجام هرکاری که باعث کاهش ارزش یا کاهش استقامت عین مستاجره ( مورد اجاره ) شود را تعدی و تفریط می نامند،که صدور آن  بعد از اجرای قرار تامین دلیل امکانپذیر است. برای مثال می توان به احداث بنا و حفر چاه و حذف بخشی از عین مستاجره اشاره کرد.

یک نکته :

در مواردی کارشناس، تعدی و تفریط مستاجر را در راستای استفاده بهینه از عین مستاجره و مستلزم اذن موجر نمی داند و به همین استناد ادعای تعدی و تفریط را رد می کند. بنابراین بهتر است قبل از اقدام حقوقی به این نکته کارشناسی نیز توجه کرد و دلایل منطقی و معقول برای تعدی و تفریط انتخاب کرد.

حکم تخلیه با هدف نوسازی یا تعمیرات اساسی

در مواقعی که موجر قصد نوسازی و تعمیرات اساسی را داشته و در فسخ قرارداد اجاره با مستاجر، اختلاف نظر داشته باشد، می تواند با در دست داشتن سند مالکیت، قرارداد اجاره، مجوز احداث بنا، استعلام ثبتی و ارجاع امر به کارشناسی اقدام نماید. لازم به یادآوری است که ضرورت نوسازی و تعمیرات اساسی می بایستی از سمت شهرداری تشخیص داده و گواهی آن صادر شود تا بتوان با استناد به آن خواهان فسخ قرارداد اجاره شد.

حکم تخلیه به علت انتقال به غیر

در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستاجر، در مدتی معین منتقل شده و منطبق بر مفاهیم حقوقی این مالکیت قابل انتقال به غیر است. اما مستاجر می تواند این حق انتقال را در قرارداد از خود ساقط کند. واضح است در مواقعی که مستاجر این حق را از خود ساقط کرده، نمی تواند این حق را به دیگری منتقل کند. در صورت تخلف،  موجر می تواند با در دست داشتن سند مالکیت، سند اجاره، معاینه و تحقیق محلی با هدف اثبات انتقال به غیر، ارجاع امر به کارشناسی، قرار تامین و استعلام ثبتی اقدام حقوقی کند. در مواقعی که حق انتقال در قرارداد مسکوت گذاشته شده، از آنجاکه انتقال به غیر، تجاوز از تعهدات مندرج در قرارداد است، موجر می تواند برعلیه مستاجر اول اقدام حقوقی نماید. بدیهی درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر زمانی محقق می شود که بدون اذن موجر اتفاق افتاده باشد.

تخلیه به علت تغییر نحوه استفاده مستاجر

از آنجاکه در مفاد قرارداد اجاره، استفاده از عین مستاجره تعیین می‎شود، (مثلا یک دستگاه آپارتمان مسکونی یا یک باب واحد تجاری و این بدان معناست که مستاجر متعهد به استفاده مذکور است و نمی تواند مورد استفاده را بدون اذن موجر تغییر دهد) بنابراین تغییر آن مصداق بارز تجاوز از تعهدات قراردادی است و موجر می تواند اقدام حقوقی نماید.

لازم به یادآوری است که موجر باید به محض اطلاع اقدام کند. در موارد بسیاری، دادگاه با توجه به اظهارت طرفین و مجاورت محل سکونت یا کسب پیشه موجر با مستاجر، رای به اطلاع موجر داده و سکوت موجر را نشانه رضایت و اذن او دانسته و نهایتا دادخواست تخلیه رد شده است.

حکم افزایش مال الاجاره یا تقاضای تعدیل اجاره

این درخواست در مورد قراردادهای اجاره منقضی شده مطرح می‎شود. به این معنا که مستاجر مدتی پس از انقضاء، از عین مستاجره با اجاره بهای سابق، از عین مستاجره استفاده کرده و درخواست افزایش مال الاجاره از سمت موجر و تقاضای تعدیل آن از سمت مستاجر مطرح می‎شود. در این مواقع، نظر کارشناس به نرخ عادله روز معیار است و طرفین در مرحله اول با دردست داشتن سند اجاره، سند مالکیت، اظهارنامه ارسال شده میتوانند اقدام حقوقی نمایند. نهایتا با نظر کارشناس حکم به افزایش یا تعدیل اجاره بها داده می شود. لازم به یادآوری است که محاسبه تعدیل یا افزایش مال الاجاره از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه شده و بهتر است طرفین برای حفظ حقوق خود به این نکته توجه نمایند.

نکات آخر

– در مواردی که تخلفی از شروط قرارداد اجاره، مانند تغییر استفاده مستاجر یا عدم پرداخت مال الاجاره، اتفاق بیفتد، بهتر است به این دادخواست به استناد فسخ اجاره و تخلیه و تحویل مورد اجاره مطرح گردد.

– در طرح دعوی مبتنی بر اختلافات موجر و مستاجر چنانچه سند اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد نیازی به ارائه سند مالکیت نیست، چراکه رسمی بودن قرارداد اجاره خود موید مالکیت است.

نگارنده : مریم مهردوست