مجله حقوقی اندیشه

اساسنامه ساختمان چگونه تنظیم می‌شود؟

خلاصه مطلب :

با رشد جمعیت، نوع سکونت شهرنشینان با تغییراتی مواجه شده و عموما افراد در مجتمع های آپارتمانی، سکونت دارند. با وجود اینکه برای نظارت بر حفظ امنیت و نظم مجتمع های مسکونی، قوانینی پیش بینی شده، برخی به صورت مستقل، قوانینی را در قالب اساسنامه پیش بینی می کنند. اما در تنظیم این اساسنامه ها چه نکاتی باید در نظر گرفته شود ؟

خواندن این مطلب، به 4 دقیقه زمان نیاز دارد. 

بیشتر بدانیم :

آشنایی با قانون تملک آپارتمان
همسایه آزاری و برخورد قانونی با آن 

قانون تملک آپارتمانها یا اساسنامه مجتمع ؟

مقررات سکونت در مجتمع ها، می بایست منطبق بر قانون تملک آپارتمانها باشد. این قانون از سال 1343، دستخوش اصلاحات متعددی شده است. منطبق بر ماده 15 مصوب 1376 قانون تملک آپارتمانها، وجود و ثبت اساسنامه مستقل برای هر مجتمع الزامی نیست اما گاهی مشاهده می شود که مجتمع ها با هدف ایجاد نظم و آسایش ساکنین، اساسنامه ای را تنظیم وبا امضاء ساکنین، اجرا می نمایند. توجه به این نکته مهم است که در صورت تعارض مفاد اساسنامه مذکور با قانون تملک آپارتمانها، قانون تملک آپارتمانها حاکم است.

اساسنامه مجتمع چیست ؟

از آنجاکه ساکنین آپارتمانها در بخشی از محلِ زندگی خود شریک هستند، روابط آنها در قالب شراکت، به رسمیت شمرده می شود. از سویی دیگر، اساسنامه، از مهمترین ارکان شراکت است که در آن، روابط شرکاء و حدود اختیارتشان و … با هدف برقراری نظم ذکر شده است. اغلب مجتمع هایی که تعداد ساکنین آنها بالغ بر 25 واحد مسکونی است، اساسنامه ایی برای رهنمود کلیه ساکنین تنظیم می کنند که کاری بسیار مفید و ارزشمند است.

نکات ضروری در تنظیم اساسنامه

توصیه می شود اساسنامه مذکور مشمول فصول مختلفی با سرفصل های مستقل باشد که موارد زیر را پوشش دهد :

معرفی مشخصات ساختمان : ذکر نشانی و نوع کاربری ساختمان

معرفی کلیات: ذکر قانون ناظر بر اساسنامه و لازم الاجرا بودن آن برای کلیه مالکین

معرفی مجامع عمومی عادی و فوق العاده: ذکر شرایط لازم برای برگزاری این مجمع ها و حد نصاب حاضرین برای رسمیت بخشیدن به دستور جلسات

معرفی هیات مدیره، مدیرمالی، مدیر ساختمان، بارزسین و کمیته های مشترک: ذکر شرح وظایف و حدود اختیارات آنها

معرفی درآمد ها و هزینه ها: ذکر منابع درآمد ساختمان که عموما از محلِ پرداخت شارژ تامین می گردد و هزینه های مشترک از جمله تهیه ادوات و اشیاء مشاعات

شرایط بازسازی و تعهدات اختصاصی واحدها: ذکر شروط لازم قبل از بازسازی و کسب تاییدیه هیات مدیره

قسمت های مشترک و مقررات داخلی ساختمان : توجه به این فصل از اساسنامه بسیار اهمیت دارد چراکه مالکیت مشاع مطرح است و تخلف هریک از شرکاء، لطمه به حقوقِ دیگران می باشد

مقررات مالی : زمان پرداخت و وصول شارژ ساختمان و ذکر ضمانت اجرای این شروط

حقوق مالکین  و تعهدات ساکنین : ذکر حقوق مالکین در فضای اختصاصی و مشترک و ضمانت اجرای عدم ایفاء تعهدات آنها

شرایط انتقال ملک به ثالث : تعهد انتقال دهنده به اعلام و ارایه مستندات انتقال در مهلت مقرر در  اساسنامه

حل اختلاف : تعیین مرجع صالح در رفع اختلاف به وجود آمده که عموما با داور مرضی الطرفین، مرتفع می گردد

بیمه ساختمان : شرح جزئیات بیمه ایی که مدیریت ساختمان مسئولیت آن را برعهده دارد

مقررات متفرقه : سایر مواردی که در سرفصل های مذکور گنجانده نشده است

نکات آخر

توجه به درجِ شرایط لازم برای انتخاب اعضاء هیات مدیره از جمله مالکیت واحد، عدم سوء پیشینه، عدم سابقه اعتیاد و کیفری و عدم بدهی به صندوق ساختمان

توجه به درجِ مدت خدمتِ بارزس که عموما یکسال پیش بینی می شود و ذکر جزئیاتِ شرح وظایف او

لازم به یادآوری است که در تنظیم جزئیات  اساسنامه، محل جغرافیایی مجتمع مسکونی و فرهنگ متعارف آن منطقه، نقشی موثر ایفاء می کند برای مثال نصب بند رخت در برخی از مجتمع های واقع در مناطق مرفه ممنوع است درحالیکه این موضوع در مجتمع های مسکونی واقع در مناطق محروم، ممنوعیتی ندارد.

نگارنده : مریم مهردوست