مجله حقوقی اندیشه

در این مطلب به بررسی مصوبه اخیر مجلس درباره ی طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی پرداختیم.آیا تصویب چنین قوانینی اصولا” باعث کنترل فضای بازار مسکن می شود ؟

گرانی مسکن و به تبع آن گرانی حق الاجاره موضوع بحث بسیاری از هم وطنان شده است. در جواب  به این پرسش که برای افزایش سالانه مبلغ اجاره و کنترل بازار اجاره چه می توان کرد پاسخ های بسیاری ارائه شده است، از کنترل دستوری قیمت اجاره ها تا اجبار مالکین خانه های خالی به پرداخت مالیات اجاره، دراین میان خبری که باعث شگفتی بسیاری از هم وطنان شده تصویب قانون تمدید قرارداد اجاره با تعیین حداکثر افزایش حق اجاره است که پرسش های بسیاری را در این خصوص مطرح کرده! آیا تصویب چنین قوانینی اصولا” باعث کنترل فضای بازار مسکن می شود ؟

عقد اجاره :

عقد اجاره از جمله عقود معین است که در قانون مدنی ایران درج شده است. عقود معین عقودی هستند که در فقه شیعه قوانین مربوط به آن ها مفصلا توضیح داده شده است. لازم به ذکر است که عقد اجاره تنها شامل عقد اجاره مسکن نیست بلکه عقد اجاره حیوان و اشیا را نیز شامل می شود. از جمله مواردی که درقانون مدنی به آن تصریح شده، این است که طرفین عقد اجاره درخصوص حق الاجاره و مدت آن با یکدیگر توافق می کنند. به این معنا که تعیین شرایط عقد اجاره با طرفین آن است، مگر در خصوص مواردی که قانون مدنی صراحتا” ذکر کرده باشد. این امر درقانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نیز به شکل دیگری بیان شده است. به این معنا که مستاجر پس از اتمام مدت اجاره ملزم به تخلیه ملک استیجاری است. درحقیقت با بیان این الزام، تعیین مدت زمان اجاره به عهده طرفین گذاشته شده و قانون گذار اراده طرفین را به رسمیت شناخته است. این امر درکلیت خود با قاعده فقهی الناس مسلطون علی اموالهم و اصل آزادی اراده نیز تطبیق  کامل دارد. قانونگذار در جایی می تواند در اراده افراد دخالت کند که با نظم عمومی یا اخلاق حسنه در تعارض باشد .

نظم عمومی و اصل آزادی قراردادها:

ماده 975 قانون مدنی ایران در این زمینه مقرر می‌دارد: محکمه نمی‌تواند قوانین خارجی و یا قراردادهای خصوصی را که برخلاف اخلاق حسنه بوده و یا به واسطه جریحه‌دار کردن احساسات جامعه یا به‌علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب می‌شود به موقع اجرا گذارد اگرچه اجرا قوانین مزبور اصولا مجاز باشد. اگرچه دراین ماده اشاره ای به قراردادهای خصوصی میان اشخاص نشده اما به طریق اولی این ماده شامل قراردادها نیز می شود. سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که نظم عمومی چیست و چه تعریفی برای آن می توان متصور بود ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت تعریف دقیقی از نظم عمومی وجود ندارد! نظم عمومی یک مفهوم سیال است که با توجه به شرایط جامعه تعیین می شود. یکی از مثال هایی که دراین رابطه زده می شود بحث خرید و فروش است. قراردادی که تا دویست سال پیش اعتبار داشت در حال حاضر یکی از جرایم علیه بشریت است و درصورت وقوع همه کشورها صالح دررسیدگی هستند. نظم عمومی ساختاری است که با زیرپا گذاشتن آن بنیان های اخلاقی یک جامعه در خطر قرار می گیرد اعمالی همچون خرید و فروش انسان ، کاراجباری و بیگاری ، قاچاق اعضای بدن ، فروش نوزاد و ازدواج محارم .  

نظم عمومی برای محدود کردن آزادی اراده انسان به کار می رود و تجلی آن قوانین امریه است. برای توضیح باید گفت که قوانین امری در تقابل با قوانین تکمیلی هستند. قوانینی امری هستند که نقض آن ها منجر به فساد قرارداد می شود.  به عبارت دیگر قانونگذار زمانی می تواند اراده افراد درعقد تعهدات را محدود کند که قرارداد ایشان درتقابل با نظم عمومی جامعه قرارگیرد! در غیر اینصورت قراردادهای میان افراد محترم است و تابعی از اصل صحت قراردادهاست.

اخلاق حسنه و اصل آزادی قراردادها :

در پاراگراف بالا توضیح دادیم که نظم عمومی چیست و تعدادی از مصادیق آن با توجه به جامعه امروز را مثال زدیم. سوال بعدی که مطرح می شود این است اخلاق حسنه چیست و چه زمانی اخلاق حسنه در تقابل با اصل آزادی اراده قرار می گیرد و برای محدود کردن آن وارد عمل می شود ؟

اخلاق حسنه، اخلاقی است که افراد یک جامعه آن می پسندند و بدون وجود قوه قهریه خود را ملزم به رعایت آن می دانند. تعدادی از مفاهیمی که از اخلاق حسنه وارد حقوق شده است رعایت تعهدات ، وفای به عهد ، عدم کم فروشی است. اخلاق حسنه مفهومی شبیه به نظم عمومی است ولی با آن متفاوت است . اگرچه در قانون ایران قوانین و قراردادهایی که درتقابل اخلاق حسنه باشند را غیرقابل اجرا دانسته است. چرا که قانونگذار اولا این دو مفهوم را از یکدیگر جدا می داند و ثانیا” تقابل قراردادها و قوانین با هریک از این مفهوم را موجب بطلان و بی اثر بودن قراردادها می داند. درک این مطلب از آن جهت مهم است که بدانیم دایره محدودیت اراده در قراردادها در حقوق ایران چگونه تعیین می شود.

ورود قانون به حوزه اصل آزادی قراردادها :

با درنظرگرفتن مفاهیم نظم عمومی و اخلاق حسنه می توان دریافت که قانون چگونه به حیطه اصل آزادی قراردادها ورود می کند.

جرم انگاری :

تعدادی از قراردادها در قانون ایران جرم انگاری شده اند و درصورت مشاهده و کشف با آن ها برخورد خواهد شد قراردادهای خرید کالاهای ممنوع همانند مشروبات الکلی ، صور قبیح و مستهجن و مواد مخدر. درکنار این ها قراردادهایی وجود دارند که در تمام دنیا جرم انگاری شده اند و همه کشورها برای رسیدگی در آن صالح  اند. قراردادهای متضمن خرید و فروش انسان ، قرارداد قاچاق انسان، قرارداد بردگی، قرارداد متضمن بهره کشی جنسی از کودکان.

قراردادهای اجباری :

با توجه به مفاهیم نظم عمومی و اخلاق حسنه قانونگذار برای رعایت این دو مفهوم تعدادی از قراردادها را حیطه آزادی قراردادها خارج کرده و اصطلاحا” تنظیم و امضای آن ها را اجباری کرده است. از جمله این قراردادها قراردادهای کار، اجبار در بیمه کردن کارگر و قراردادهای بیمه اشخاص ثالث است. درحقیقت قانونگذار برای حمایت از اشخاصی که امکان سو استفاده از آن ها وجود دارد درتقابل با اصل آزادی اراده انعقاد این قراردادها را به صورت اجباری به افراد تحمیل کرده است.

عدم پذیرش قراردادها:

درکنار جرم انگاری و قراردادهای اجباری، تعدادی از قراردادها در محاکم ایران پذیرفته نمی شوند. یکی از نمونه های بارز این قراردادها قمار است. درنظر داشته باشید که اینجا منظور از قمار دایر کردن قمارخانه نیست بلکه صرفا” خود قماراست برای مثال افراد نمی توانند با مراجعه به دادگاه درخواست کنند که مالی را که درقمار برده اند به ایشان تحویل داده شود. (ماده 6 قانون رسیدگی در دادگاه های عمومی و انقلاب )

مصوبه تمدید اجباری قرارداد اجاره :

با توجه به مطالبی که ذکر شد، آیا مصوبه تمدید اجباری قرارداد اجاره و تعیین سقف حق الاجاره در تقابل با اصل آزادی اراده است و درصورتی که پاسخ آری است آیا این مصوبه به جهت رعایت نظم عمومی و اخلاق حسنه در این تقابل است ؟

پاسخ به این سوال به نظر دشوار می آید. درنگاه اول به نظر می رسد دولت با تمدید اجباری قراردادهای اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره درجهت حمایت از مستاجران گام برداشته است. اما با درنظر گرفتن موارد بالا باید گفت قوه حاکم درصورتی می تواند درتقابل با اصل آزادی اراده وارد عمل شود که قرارداد در تقابل با نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد ، تعیین حق الاجاره و مدت زمان اجاره با توجه به تورم و شرایط بازار مسکن درتقابل با اخلاق حسنه و نظم عمومی جامعه نیست و اصل آزادی قراردادها و حاکمیت اراده را تنها زمانی می توان نقض کرد که این تقابل وجود داشته باشد از منظرشرع نیز این مصوبه درتعارض با تسلط افراد با اموال خود است.

آیا این مصوبه به صورتی عملی کمکی به وضعیت مستاجران می کند ؟

خیر؛ با بررسی این مصوبه باید گفت که این مصوبه در مرحله اجرا کمکی به کنترل نرخ اجاره نمی کند .

موارد تخصیص و استثنا در این مصوبه زیاد است :

1 – درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵- در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتی که مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد فقط می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) فقط برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

قراردادهای صوری اجاره و پنهان کردن مبلغ واقعی حق الاجاره :

تصویب چنین مصوباتی می تواند منجر به تنظیم قراردادهای صوری و پنهان کردن مبلغ واقعی حق الاجاره شود ؛ این امر سوای مفاسدی که به دنبال خواهد داشت ( عادی شدن پنهان کاری در قراردادها و امکان بروز درگیری میان افراد ) دولت را از دارمد مالیات بر حق الاجاره های واقعی محروم خواهد کرد.

سخن پایانی

بازار اجاره بخشی از  تورم افسار گسیخته ای است که دامن گیر اقتصاد ایران شده است تصویب مصوباتی از این دست منتهی به کنترل وضعیت مسکن نخواهد شد و تنها منجر به تورم پرونده های قضایی برای تقاضای تخلیه، درگیری میان اشخاص و اصطکاک بیشتر میان مستاجران و موجران می شود.