مجله حقوقی اندیشه

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی با هم دارند ؟

خلاصه مطلب :

حتما برای شما هم پیش آمده که آگهی فروش ملک تجاری، با عنوان فروش سرقفلی مشاهده کرده باشید. اما حق سرقفلی به چه معناست ؟ چه تفاوتی با کسب و پیشه دارد و چه حقوقی شامل هر کدام می شود؟ در ادامه، تعریف و جنبه های حقوقی هر دو مفهوم توضیح داده شده است. اولین نکته ایی که باید در نظر داشت این است که این حقوق، متعلق به اماکن تجاری است و برای اماکن مسکونی کاربرد ندارد.

خواندن این مطلب به 3 دقیقه زمان نیاز دارد

بیشتر بدانیم :

دعاوی املاک 

حق کسب و پیشه چیست ؟

حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر ملک تجاری است که  بعد از عقد قرارداد اجاره، ایجاد شده و جنبه حمایت از حقوق مستاجر را دارد. تصور کنید فردی در محله ای که از لحاظ تجاری راکد و ناشناخته است، مغازه ای اجاره کرده و طی مدت اجاره، تمام تلاش خود را برای ارائه‌ی خدمات خود و جذب مشتری بکار گرفته‌است و در حرفه خود کاملا شناخته و باعث افزایش ارزش اقتصادی ملک تجاری می شود. پس از اتمام دوره ی قرارداد و با فرض درخواست تخلیه ملک، تلاش های مستاجر که شهرت و اعتبار حرفه است، به فرد بعدی انتقال پیدا کرده و نادیده گرفته می شود.

به علاوه در این فرض مالک اصلی، به راحتی می تواند از ثمره تلاش مستاجر سوء استفاده کند. بنابراین قانونگذار با هدف جلوگیری از این سوء استفاده ، حقی را به نام حق سرقفلی پیش بینی کرده که به واسطه این حق، مانع تضعیع حقوق مستاجر شود. این حق قابل انتقال است و ارزش اقتصادی دارد. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در سال 1376 دچار تغییراتی شد. این مفهوم حقوقی در سال 1356 به نام حق کسب و پیشه شناخته شده است.

 با تصویب قانون 1376 ، حق کسب و پیشه به حق سرقفلی تغییر پیدا کرد و اصلاحاتی ایجاد شد. حق سرقفلی عموما مبلغی است که در حین قرارداد اجاره و با هدف انتقال منافع ملک تجاری، توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته می شود و با دریافت آن، مالک حق تقدم را به مستاجر می‌دهد یا انتقال آن را در قراراداد اجاره، شرط می کند. این درحالیست که حق کسب و پیشه از پیش وجود ندارد و با تداوم اشتغال و به مرور به وجود می آید.

 با توضیحات فوق، باید گفت این دو مفهوم ماهیت مشابهی دارند اما تشریفات آنها بنا به قانون حاکم ضمن انعقاد قرارداد، متفاوت است و بدیهی است توجه به حاکمیت قانون در تاریخ انعقاد قرارداد، ضرورت دارد.

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در چیست ؟

حق کسب و پیشه در قوانین سال 1356، مطرح شد که طبق آن، پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، برای مستاجر ایجاد می‌شود . منطبق بر قانون 1356، موجر بدون دلیل قانونی، حقِ عدم تمدید قرارداد را ندارد حتی در صورتیکه این مورد، در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد. موجر تنها در زمانیکه : قصد تخریب یا بازسازی ملک و یا نیاز شخصی برای راه اندازی شغل خود را داشته باشد، برای عدم تمدید قرارداد، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد و به این صورت، هزینه سرمایه گذاری مستاجر پرداخت شود.

با اصلاح قانون در سال 1376، امکان تمدید خودکار قرارداد منتفی شده و حق کسب و پیشه، پیش فرض قرارداد اجاره محسوب نمی شود. حق سرقفلی در قانون 1376، مطرح شد. وضعیت این حق باید در قرارداد ذکر شود و ادعای هریک از طرفین در صورت عدم درج در قرارداد قابل پیگیری نیست .

عوامل موثر در ارزشمندی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

منطبق بر ماده 11 قانون روابط مالک و مستاجر، عناصری در ازرشمندی حق کسب و پیشه دخیل است و توسط دادگاه، کارشناسی می شود که به طور خلاصه عبارتند از :

موقعیت و مرغوبیت مکانی محل

شرایطی که در عقد اجاره برای طرفین در نظر گرفته شده است

طول مدت اجاره ( بدیهی است هرچه این میزان طولانی تر باشد به همان تناسب حس شهرت مستاجر و ارزش آن بیشتر است)

هزینه هایی که مستاجر در عین مستاجره با هدف راه اندازی تجارت، متحمل شده است

نوع کسب و پیشه

حق سرقفلی، با توافق طرفین ارزش گذاری می شود و معیار آن، محل، مکان تجاری و تجهیزات مورد اجاره است. نکته آخر اینکه واگذاری یا انتقال حق کسب و پیشه منوط با تنظیم سند رسمی انجام می شود. درحالیکه واگذاری سرقفلی نیازمند تنظیم سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت امکان پذیر است. بنابراین توجه به تاریخ انعقاد قرارداد می تواند در انتقال آن حقوق، راهگشا باشد.

نگارنده : مریم مهردوست